2003年以来,我国当局实行了一系列政策对房地产市场举行微观调控,以增进房地产市场的健康发展,对房地产微观调控绩效评估能够检验调控政策无效性。本文首先按照经济性、效力
性、后果性、公正性、生态性目的构建了房地产微观调控的绩效评估目的体系,而且树立了我国房地产市场微观绩效评估模子,最初利用树立的房地产微观调控绩效评估体系对2011年上海市微观调控后果举行实证剖析,并得出相干
的政策提议。 

  关键词房地产微观调控;绩效评估;5E原则;评估模子 

  一、引言 

  1998年住房分配货泉化,我国房地产市场正式形成,房地产行业迅速发展,并已成为第三工业的重组成部分,也是我国国民经济的支柱性行业,房地工业的发展极大增进了我国国民经济的增进。但是我国房地产市场在发展进程中出现了投资过热、房价太高、布局不平衡等问题,2003年以来我国当局采取了一系列的政策措施以增进房地产市场的健康有序发展,按照调控的目的房地产微观调控大致能够划分为3个阶段。第一阶段(2003-2008)按捺房地产市场投资过热,把持房价过快增进。第二阶段(2008-2009)刺激房地产市场,鼓励楼市投资,带动消费以增进国民经济增进。第三阶段(2009至今)遏制房价,增进房价平正回归。 

  房地产微观调控无效性成为公众存眷的焦点,对房地产微观调控举行绩效评估能为我国房地产调控提供按照
,无效检验房地产微观调控的后果,保障公众对房地产市场的了解和对当局工作的监督。房地产微观调控绩效是当局绩效评估的一种,房地产调控绩效评估是对当局干预房地产市场现实后果的评估。但是我国房地产市场历史较短,房地产调控仍处于探究阶段,关于房地产市场微观调控的研讨主盘绕着房地产周期、房价颠簸、调控政策选择等问题展开,对房地产调控绩效的研讨比较少。在为数不多的房地产微观调控绩效研讨中,大多集中于对房地产微观调控的货泉政策、财务政策、土地政策等繁多政策的研讨,而且主是研讨对房地产供求、房价的影响。房地产微观调控的系统的绩效评估的研讨很少,本文从经济性、效力
性、后果性、公正性、生态性目的设计房地产微观调控绩效目的体系,而且树立了房地产微观调控绩效评估模子,最初以上海市为例举行实证剖析。 

  二、我国房地产微观调控绩效目的体系的构建 

  对房地产微观绩效评估,首先构建目的体系。调控绩效目的的拔取必需合乎全面系统性、科学性、可测性、独立性。本文按照经济性、效力
性、后果性、公正性、生态性目的(5E)拔取了10个具体目的。 

  1. 经济性目的 

  经济性是指一项经济运动在保证质量条件下将其资源消耗量降到最低。就房地产微观调控而言,主指当局在对房地产市场微观调控的进程中发生的本钱

撑持,主有经济本钱

撑持、政治本钱

撑持、社会本钱

撑持。经济本钱

撑持指当局在对房地产微观调控进程中发生的人力、物力、财力;政治本钱

撑持指中央当局在对房地产微观调控进程中影响处所当局的利益,处所当局政策与中央当局政策不一致,减弱中央当局对处所的办理和把持,导致中央当局威信下降。社会本钱

撑持指当局在对房地产微观调控时,造成处置房地工业及相干
工业人员失业。基于数据可得性,选择的目的主是住房保障支出。 

  2. 效力
性目的 

  效力
性指产品、服务或其他形式的产出与资源消耗的关系。一项无效力
的运动应该是在保证质量的条件下,以最小的投入完成最大的产出或者必然的产出完成投入最小化。就房地产微观调控而言,效力
性主指开发的房产投入使用情形和房地产对国民经济的带动作用。目的主有商品房空置率和房地工业对GDP的贡献率。 

  3. 后果性目的 

  后果性是指一项运动的目的完成程度,以及一项运动的现实后果与预期的关系。就房地产微观调控而言,效力
性目的主反应为房价调控、房地产领域调控、与国民经济相协调的调控。具体而言,目的主有商品房平均价格增进率、商品住房价格收入比、房地产开发投资额/全社会固定资产投资额、房价增进率/GDP增进率。 

  4. 公正性目的 

  公正性主指社会的公正程度。就房地产微观调控而言,公正性指从社会层面考察房地产微观调控对社会公正的影响程度,是对房地产微观调控绩效评估不可或缺的一部分。公正性原则主可分为价格公正和布局公正。目的主有经济合用房房价收入比、经济合用房投资额与住所总投资额之比。 

  5. 生态性目的 

  生态性指一项运动对生态环境的影响程度。就房地产微观调控而言,生态性主指房地产对耕地资源的影响。生态性原则既是我国坚持可持续发展的求,又是房地产微观调控绩效评估的必需考虑的因素。反应
生态性的目的主有耕地净减少率。 

  表1 房地产微观调控绩效评估目的体系表 

  三、构建房地产微观调控绩效评估体系 

  (一) 评估目的规范值的肯定
及其按照
 

  评估目的抱负值是权衡目的的规范规范,是评估当局各项房地产微观调控绩效目的能够达到的抱负预期。抱负值的肯定
既考虑我国现实情形,又合乎国家的政策法规,房地产微观调控绩效评估目的抱负值见表2。 

  表2 房地产微观调控绩效评估目的抱负值及肯定
按照
 

  (二)评估目的权重的肯定
 

  评估规范肯定
后就需对评估目的的权重举行确认,经常使用的目的权重确认方法中主有德尔菲法、档次剖析法、熵值法、非模糊数判断矩阵法。基于房地产市场的特点,本文采用档次剖析法对目的权重举行赋值。由于专家打分法尚未在房地产绩效评估中运用,因此本文按照问卷情形及房地工业当今的发展情形模仿打分,最终结果以下所示。 

  表3 目的权重 

  (三)综合评估值的计算 

  1. 目的规范化的处理 

  (1)当近况值小于抱负值时,采用比例推算法肯定
分值 

  (2)当近况值大于抱负值时,但并不是越大越好时,评估目的选择调整值

  公式为Sij= (1-(Xij – Tij)/ Tij) ×100 

  (3)当近况值大于抱负值时,数值越大越好时,完成度分值为100分 

  2. 综合评估计算模子 

  (1)目的分值的计算 

  Fi为目的的评估分值 

  (2)综合评估值的计算 

  F 为综合评估值 

  Wi为目的的权重 

  (四)2011年上海市房地产调控绩效评估 

  经由过程统计数据及查阅文献,获得上海市房地产2011年数据,而且按照权重和评分原则能够得到各目的及目的层的得分表。 

  表4 房地产微观调控绩效评估分指表 

  按照目的规范化处理原则,能够得到上海市2011年房地产微观调控绩效评估综合得分为83.95。由表4能够看出上海市2011年房地产微观在效力
性、后果性和生态型目的做的相称完善但在经济性尤其是公正性方面还具有很多问题。虽然房价仍在上涨,但是我们也应看到房价增进率是小于GDP增进率的,当局的微观调控对房价起到了必然的按捺作用,货泉的超发在必然程度上推动了房价的上涨,当局在对房地产市场微观调控时,平正把持货泉供应量,不变物价水平。房地产开发投资额占全社会固定资产投资额大幅度超过平正水平,阐明

顺叙现在房地产投资过热问题没有得到平正的把持。经济合用房投资额占住所总投资额的比重小于平正水平,阐明

顺叙在保障房建设方面做的还不到位。 

  四、论断 

  本文在构建房地产微观调控绩效评估目的体系的基础上,树立了我国房地产市场微观绩效评估模子,而且引入上海市房地产调控数据举行实证剖析,基于剖析结果对我国房地产微观调控提出以下政策提议。 

  对房地产市场举行微观调控时不但
存眷房产价格的平正回归、对国民经济的带动作用,也平正把持房地产投资的领域,按捺房地产投资过热; 更关怀房地产的供给布局,扩展财务对房地产的保障支出,增加经济合用房和廉租房建设,构建住有所居的和谐社会。 

  参考文献 

  1 陈叶.房地产微观调控绩效目的体系构建及评估D.江西师范大学 

  2 高振华.关于构建房地产微观调控绩效系统的论述J.中国集体经济,2011(22)16-17 

  3 吴 亭.2003年以来中国房地产微观调控的政策工具研讨D.南京大学,201212-20 

  4王宏利.财务支出、经济布局与预算绩效评估M.经济科学出版社,2011 

  5黄凌翔,刘云.环渤海区域土地政策微观调控绩效评估研讨D.天津城市建设学院学报,2011 

  6 黄凌翔,尚聪敏.微观调控下天津房地产市场感性发展研讨